Código Buenas Prácticas Bancarias (Abril 12)

El pasado 9 de Marzo, el gobierno, publicó el Real Decreto 06/2012, con el cual se intenta, instrumentar unas medidas para flexibilizar y ayudar a las personas hipotecadas que tienen serios problemas para estar al corriente de pago de la deuda contraída con la entidad financiera.

Vaya por delante, que este código, es de adhesión VOLUNTARIA por parte de las entidades financieras (por un periodo mínimo de 2 años), con lo que no todas las entidades cumplirán con lo estipulado en este Real Decreto.
A fecha de Abril 2012 la mayoría de entidades financieras españolas se han acogido al código de buenas prácticas. Entre las ausencias más destacadas hay: Deutsche Bank, Banco Caixa Geral, Banco Espirito Santo, Citibank, y Banco Pichincha. Ver BOE

Vamos a ver más en profundidad, a que se refiere este Código de Buenas Prácticas.

¿A quien afecta?
A todas las personas que tengan un contrato de préstamo o hipoteca con una garantía inmobiliaria, y que se encuentren en el "umbral" de exclusión.

¿Que se considera umbral de exclusión?
Una persona que tiene una hipoteca se encuentra en situación de "umbral de exclusión" cuando concurran TODAS las circunstancias siguientes:

• a) Que todos los miembros de la familia carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas. En otras palabras, que no trabaje nadie en esa familia.
• b) Que la cuota de la hipoteca sea superior al 60% del total de los ingresos netos de esa familia. Los ingresos pueden ser por subvenciones, subsidios, etc.
• c) Que nadie de la familia tenga un bien (coche, joyas, etc) con el que saldar la hipoteca.
• d) Que sea un préstamo o hipoteca garantizada por la única vivienda en propiedad de los miembros de esa familia.
• e) Que sea un préstamo o hipoteca que carezca de otras garantías (diferentes de la vivienda) y en el caso que hubiera avalista, que éstos también se puedan incluir en los apartados b) y c).
• f) Si existen codeudores que no forman parte de esa familia, éstos deberán también estar incluidos en los apartados a), b) y c).

Es el propio deudor, el que ha de demostrar ante la entidad financiera, que cumple TODOS los apartados anteriores, para que se le considere en situación de "umbral" de exclusión

¿Que pasa con los intereses moratorios?
Los intereses moratorios son una "penalización que se aplica cuando la cuota de un préstamo se paga con atraso. En este caso, el Código de Buenas Prácticas establece que ese interés no podrá ser superior al tipo de interés del préstamo + 2,5 puntos. (Si estábamos pagando por el préstamo un 5%, el interés moratorio no podrá ser superior a 5+2,5 = 7,5 %)

¿Quién se puede acoger al Código de Buenas Prácticas?
Por parte de las entidades de crédito, ya hemos comentado que su adhesión es voluntaria por un periodo mínimo de 2 años, prorrogable automáticamente por periodos anuales.
Por otro lado, sólo podrán acogerse a ella, las hipotecas o préstamos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiera excedido de:

• Para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros
• Para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o integrados en áreas metropolitanas de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros
• Para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros
• Para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros

Como vemos, precios totalmente desfasados si los comparamos con el momento álgido de la burbuja inmobiliaria.

Medidas Fiscales

• 1- Las novaciones de las escrituras que se produzcan por aplicación del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de tributar por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
• 2- En el caso de la dación en pago (entrega de la vivienda), la posible plusvalía irá a cargo de la entidad financiera, no del hipotecado.
• 3- La dación en pago de la vivienda, estará exenta en el IPRF de la ganancia patrimonial que se pudiera generar.
• 4- Los gastos de notaría y registro derivados de la cancelación de la hipoteca en el caso de la dación en pago, se bonificarán en un 50 por cien.

Procedimiento de subasta de la vivienda habitual

En aquellos casos que hubiera que subastar la vivienda hipotecada, el Código prevé una seria de requisitos:

1. El proceso de enajenación del bien se hará un una única subasta. Si se presentan ofertas por un importe igual o superior al 70 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada al mejor postor.
2. Cuando la mejor oferta fuera inferior al 70 por cien del valor, el deudor (la persona hipotecada) tiene diez días para conseguir una oferta que supere el 70 por cien, o aunque fuera un valor inferior, que resulte suficiente para satisfacer la deuda contraída.
3. Si no se puede cumplir con lo establecido en el párrafo anterior, la entidad financiera (el acreedor) podrá adjudicarse la finca por un importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.
4. Si el banco (acreedor) no hiciese uso del derecho que le otorga el apartado c), la finca se adjudicará a quien haya presentado la mejor oferta, siempre que supere el 50 por cien del valor de tasación o siendo inferior cubra, al menos, la cantidad reclamada por todos los conceptos.
5. Si no hubiera ningún postor, la entidad financiera, en el plazo de veinte días podrá adjudicarse el bien por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación.

Ayudas al alquiler

Las personas afectadas por desahucios, y que estén sujetas al ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas, tendrá preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos.

También podrán acogerse a las citadas ayudas, los solicitantes que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la dación en pago, cuando sus ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples)

La duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga salvo acuerdo escrito entre las partes.

¿Qué medidas pueden tomar los hipotecados?

El Código de Buenas Prácticas, establece 3 situaciones a las que pueden acogerse los deudores que estén en umbral de exclusión.

REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA
El deudor podrá solicitar a la entidad financiera la restructuración de la deuda con el objetivo de alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo, con las siguientes medidas:

• Carencia en la amortización de capital durante 4 años (Esto es durante 4 años, pagar sólo intereses, no capital)
• Ampliar la vida de la hipoteca hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo.
• Reducción del tipo de interés durante el periodo de carencia a Eur + 0,25%.
• Reunificar todas las deudas contraídas en una sola.

En estos casos, la entidad financiera decidirá si es viable la REESTRUCTURACIÓN de la deuda. Si fuera inviable, el hipotecado podrá solicitar otras medidas, como por ejemplo: una QUITA en el capital pendiente.

QUITA
El deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que podrá ser aceptado o rechazado en el plazo de un mes por la entidad financiera desde la acreditación del plan de inviabilidad de REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA .
Un plan de restructuración será inviable cuando la cuota hipotecaria mensual a pagar sea superior al 60% del total de ingresos que perciba la unidad familiar.

La quita puede consistir en:

• Reducir un 25% el capital pendiente de amortización
• Reducir un equivalente al total de cuotas ya pagadas
• Reducir la mitad de la diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de la tasación, dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

DACIÓN EN PAGO
Pasados 12 meses desde la solicitud de restructuración, el hipotecado podrá solicitar la DACIÓN en pago de su vivienda habitual. Esto es devolver la vivienda al banco a cambio de perdonar la deuda.
En este caso la entidad financiera está OBLIGADA a aceptar la vivienda y a cancelar la deuda.

Este código de buenas maneras permite al hipotecado, entregar la vivienda y permanecer en ella un periodo de dos años como inquilino, pagando una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

Conclusión
Este Código, puede ser un alivio para muchas familias hipotecadas que se hayan quedado en paro y que cumplan los estrictos requisitos que contempla la ley, pero su éxito dependerá de la voluntad que pongan las entidades financieras para cumplirlo.

Luis Valero. Abril 2012.